Mật độ xây dựng là gì? Quy định và cách tính mật độ xây dựng mới nhất

Mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng mới nhất năm 2022 là một trong các chủ đề về BẤT ĐỘNG SẢN được quan tâm hiện nay. Để tiến hành thi công một công trình bất động sản như căn hộ, nhà phố, biệt thự,…. chủ đầu tư cần chú ý đến  những quy định mật độ xây dựng nhà ở. Trong bài viết này, DKRT sẽ giúp bạn hiểu chính xác hơn về quy chuẩn mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng, quy định từ Bộ xây dựng liên quan đến mật độ xây dựng.

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng (Building Density) là các công trình xây dựng có tỷ lệ chiếm đất trên tổng diện tích của khu đất. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia kế hoạch xây dựng ban hành các thông tư chia thành 2 loại là mật độ xây dựng thuần hay gốc sẽ được quy định khác nhau.

Quy-dinh-ve-mat-do-xay-dung.jpg

Quy định về các mật độ xây dựng sẽ giúp cho chủ đầu tư có thể dễ dàng tính toán trong quá trình xây dựng. Nếu như thực hiện đúng các quy trình sẽ giúp cho việc xây dựng công trình trở nên hoàn thành một cách nhanh chóng.

VD: Diện tích đất của bạn là 100m2, diện tích xây nhà sẽ là 85m2, phần sân trước 3m : 5m x 2m = 10m2, phần sân trước sẽ chừa 5m2. Như vậy mật độ xây dựng nhà ở của bạn là 85m2 / 100m2 x 100 = 85%. Trong đó phần xây dựng chiếm 85% tương đương với 85m2, phần chừa sân sẽ là 15% tương đương với 15m2

Phân loại mật độ dân số

Theo Thông tư 22/2019 / TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/12/2019 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2020), mật độ xây dựng được chia thành 2 loại sau:

Mật độ xây dựng thuần: Là mối quan hệ giữa diện tích xây dựng chiếm mặt bằng của các công trình kiến ​​trúc chính và toàn bộ diện tích đất (không bao gồm diện tích có các công trình tiện ích như trang trí tiểu cảnh, bể bơi, bãi đỗ xe (trang trại), sân thể thao, các công trình hạ tầng kỹ thuật).

Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ giữa diện tích xây dựng chiếm đất dành cho các công trình kiến ​​trúc quan trọng nhất và tổng diện tích đất, (toàn bộ diện tích đất có thể bao gồm: sân, đường, mảng xanh, không gian mở và các không gian xây dựng). khu vực). Mật độ xây dựng gộp hầu hết được tính ở khu vực thành thị.

Cách tính mật độ xây dựng?

Công thức tính mật độ xây dựng công trình

cong thuc tinh mat do xay dung cong trinh

Trong đó:

  • Diện tích xây dựng chiếm diện tích công trình: Tính theo hình chiếu bằng của công trình (không bao gồm nhà liên kế, nhà liền kề có sân vườn). Bao gồm diện tích xây dựng các công trình kiên cố như: sân thể thao, sân tennis .. Chưa bao gồm các diện tích: hồ bơi, trang trí tiểu cảnh ..
  • Căn cứ vào mật độ xây dựng, bạn có thể biết cách tính toán và xin giấy phép xây dựng công trình theo đúng quy định của Bộ xây dựng cấp phép cho từng loại hình nhà ở cụ thể. Đối với công trình có kiến ​​trúc đặc biệt, có thể xin giấy phép và chịu sự giám sát của Bộ Xây dựng.

Công thức tính mật độ xây dựng nội suy

cong thuc tinh mat do xay dung noi suy

Trong đó:

  • Nt: Mật độ xây dựng của khu đất cần được tính
  • Ct: Diện tích của khu đất cần được tính
  • Ca: Diện tích của khu đất cận phía trên
  • Cb: Diện tích của khu đất cận phía dưới
  • Na: Mật độ xây dựng cận phía trên
  • Nb: Mật độ xây dựng cận phía dưới

Quy định mật độ xây dựng là gì?

Do đặc thù của từng khu vực nên quy định về mật độ xây dựng ở từng khu vực cũng khác nhau. Tất cả các công việc xây dựng đã được xem xét cẩn thận và xây dựng phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.

quy dinh mat do xay dung nong thon

Trong bài viết này chúng tôi sẽ chỉ ra cho bạn sự khác biệt về mật độ xây dựng đối với khu vực nông thôn và thành thị. Đây là hai khu vực chính được phân loại quy chuẩn chung về mật độ xây dựng theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng ban hành.

Mật độ xây dựng khu vực nông thôn

Diện tích đất (m2)50751002003005001000
Mật độ xây dựng tối đa (%)100908070605040

Như bạn thấy, với mảnh đất 50m2 hoàn toàn có thể xây dựng các công trình kiến ​​trúc trên toàn bộ mảnh đất. 75m2 cho phép xây dựng đến 90% diện tích, 100m2 có thể xây dựng đến 80%. Tương tự như vậy, theo bảng trên, chúng ta sẽ thấy rằng diện tích toàn khu xây dựng càng lớn thì mật độ xây dựng càng nhỏ. Đây là quy định về mật độ xây dựng tiêu chuẩn đối với khu vực nông thôn.

Ngoài ra, còn có quy định về chiều cao của công trình. Bạn có thể tham khảo bảng dưới đây:

Chiều rộng đường L (m)Số tầng xây dựng tối đa
L> = 205
124
64
L <63

Có thể thấy, đường xe chạy tỷ lệ thuận với chiều cao của tòa nhà. Mặt đường càng lớn thì xây dựng càng cao. Bạn có thể tham khảo bảng trên để xây dựng đúng chiều cao mà nhà xây dựng cho phép. Áp dụng cho các công việc xây dựng ở nông thôn.

Bạn đang đọc bài viết Mật độ xây dựng là gì? Quy định mới nhất về mật độ xây dựng năm 2021

Mật độ xây dựng ở khu vực thành thị

Mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng trong đô thị như sau:

Diện tích đất (m2)50751002003005001000
Mật độ xây dựng tối đa (%)100908070605040

Có thể thấy, mật độ xây dựng ở thành thị không khác gì mật độ xây dựng ở nông thôn. Nhưng về chiều cao và số tầng được phép xây dựng thì trong đô thị được phép xây cao hơn. Cụ thể, bạn có thể tìm hiểu thêm ở bảng dưới đây:

Quy định về chiều cao, số tầng tối đa

Chiều cao Đường cao tốc thế giớiLE gade(m)Tầng caonền tảng(sàn nhà)Số tầngthêmnếu họ thuộc vềkhu vựctrung tâm(sàn nhà)Số tầngthêmnếu họ thuộc vềĐường xáBuôn bán(sàn nhà)Số tầngthêmnếu công khaicông trình đang thi côngxây dựng dựa trênđất rộng (sàn)Caotối đanền từxuống sàntầng 1(m)Số tầngkhối nềntối đa +Số tầnggiật lùitối đa(sàn nhà)Tầng caotối đasàn nhà)
L> 255+1+1+17m7 + 1số 8
205+1+1+17m6 + 2số 8
124+1+1+15,8m5 + 27
74+1+0+15,8m4 + 26
3,53+1+0+05,8m3 + 14
L <3,53+0+0+05,8m3 + 03

Từ bảng trên có thể thấy rằng chiều cao và số tầng có thể xây dựng trong đô thị phụ thuộc vào chiều rộng của lòng đường.

quy dinh mat do xay dung thanh thi
  • Nếu lộ giới từ 20m trở lên (2 hàng đầu trong bảng) thì phải xây tối đa 8 tầng. Chiều cao từ móng đến sàn tầng 1 tối đa không quá 7m và chiều cao toàn nhà không quá 31,8m.
  • Nếu lộ giới từ 12 đến 20m (hàng thứ 3 trong bảng) thì phải xây tối đa 7 tầng. Chiều cao từ móng đến sàn tầng 1 tối đa không quá 5,8m và chiều cao toàn nhà không quá 27,2m.
  • Nếu lộ giới từ 7 đến 12m (hàng thứ 4 trong bảng) thì phải xây tối đa 6 tầng. Chiều cao từ móng đến sàn tầng 1 tối đa không quá 5,8m và chiều cao toàn nhà không quá 23,8m.
  • Nếu lộ giới từ 3,5 đến 7m (hàng thứ 5 trong bảng) thì phải xây tối đa 4 tầng. Chiều cao từ móng đến sàn tầng 1 tối đa không quá 5,8m và chiều cao toàn nhà không quá 17m.
  • Nếu chiều rộng đường dưới 3,5m (hàng cuối cùng trong bảng) thì phải xây tối đa 3 tầng. Chiều cao từ móng đến sàn tầng 1 tối đa không quá 5,8m và chiều cao toàn nhà không quá 11,6m.

Ngoài ra, có quy định về độ ban công, các chi tiết nhô ra được quy định cụ thể như sau:

Quy định về chồi

Chiều rộng đường L (m)Max Buds
L <60
60,9 m
121,2m
L> 201,4m

Bảng trên là sự điều chỉnh độ rộng của ban công và các chi tiết nhô ra của ngôi nhà dựa trên chiều rộng của lối đi.

  • Không có lối đi nào được xây dựng ngoài khu vực xây dựng nhỏ hơn 6 m.
  • Đường rộng từ 6 -12m có thể nhô lên đến 0,9m
  • Lộ giới từ 12 – 20m có thể treo lên 1,2m
  • Đường trên 20m có thể nhô ra tối đa 1,4m

Ngoài ra, ở các khu vực khác nhau cũng cần biết và tuân theo các nguyên tắc về mật độ kết cấu như sau:

  1. Nhà có ngõ không được làm sân thượng;
  2. Đối với nhà ở mặt đường nhỏ hơn 7m: Quy định được xây dựng tối đa 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu và sân thượng;
  3. Đối với nhà ở mặt đường dưới 20m: Quy định xây dựng tối đa là 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu và sân thượng;
  4. Đối với nhà trên đường lớn hơn 20m: Quy định xây dựng tối đa là 1 trệt, 1 lửng, 4 lầu và sân thượng;

Những yêu cầu để được cấp phép xây dựng 

Phần diện tích đất khi sử dụng để tiến hành xây phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục tiêu, mục đích sử dụng đất. Tuân thủ theo các quy định được đề ra như chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ, yêu cầu bảo vệ môi trường,…

Khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư nên làm hồ sơ thiết kế xây dựng. Hồ sơ này phải được tổ chức hay cá nhân có thẩm quyền phê duyệt

nhung yeu cau de duoc cap giay phep xay dung

Với nhà ở có diện tích nhỏ hơn 250m2, chủ đầu tư sẽ phải tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng và không phải qua tổ chức, cá nhân nào.

Những công trình xây dựng có cấp đặt biệt, cấp 1 được phép thiết kế xây dựng tầng hầm. Điều này đã được quy định dựa trên đồ án quy hoạch đô thị, quy chế quản lý quy hoạch

Nếu công trình xây dựng ở khu vực ổn định và chưa có quy định quy hoạch chi tiết, buộc phải tuân theo quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị

Nếu công trình ở khu vực đô thị ổn định nhưng chưa quy hoạch thì phải phù hợp với quy chế quản lý, thiết kế đô thị được các cơ quản tổ chức có thẩm quyền quyết định

Hy vọng qua bài viết trên của DKRT về mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng mới nhất 2022 giúp bạn hiểu hơn về quy định của nhà nước về đất đai, nhà ở.  Hiểu hơn về cách tính mật độ xây dựng để tránh các tình trạng dẫn đến rủi ro về pháp lý. Để đọc các tính tức khác liên quan đến vấn đề bất động sản, vui lòng truy cập vào trang chủ của chúng tôi

Viết một bình luận